那個(gè)被稱為二手房行業(yè)顛覆者與革命者的愛屋吉屋，倒閉了。

彼時(shí)，愛屋吉屋曾是最早試圖用O2O的打法顛覆中介行業(yè)的團(tuán)隊(duì)，“干掉線下”的口號(hào)更是迎合了O2O大潮下資本與市場(chǎng)的躁動(dòng)。創(chuàng)立一年零三個(gè)月，就完成了5輪融資，成立18個(gè)月，愛屋吉屋的估值升至10億美元，投資方包括淡馬錫、高榕資本、順為基金等頂級(jí)機(jī)構(gòu)。

而如今，搜索愛屋吉屋官方網(wǎng)站（www.iwjw.com），顯示的頁(yè)面是“一樓房東”，且無(wú)法點(diǎn)擊。目前，其APP、小程序都已停止運(yùn)營(yíng)。

愛屋吉屋等新興的房產(chǎn)電商之所以能夠在短時(shí)間內(nèi)躥升，除了依靠補(bǔ)貼與流量紅利，主要是由于2014年之后各地去庫(kù)存政策下火爆的樓市。

但僅過(guò)了4年時(shí)間，這個(gè)資本與市場(chǎng)的寵兒就黯然隕落。

愛屋吉屋真的想通了“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”怎么玩兒了嗎？

事后回過(guò)頭來(lái)看，愛屋吉屋的死，本質(zhì)上就是源于其依靠互聯(lián)網(wǎng)電商補(bǔ)貼與盲目擴(kuò)張的toVC打法，反而忽視了用戶體驗(yàn)、互聯(lián)網(wǎng)降本增效的優(yōu)勢(shì)，更加無(wú)視線下中介在撮合交易、房源獲取上的價(jià)值。

最終，在本就異化的中國(guó)地產(chǎn)中介行業(yè)，愛屋吉屋童話故事成為了縹緲的空中樓閣。

“顛覆者”的底氣從何而來(lái)？

2014年，愛屋吉屋成立于上海。由曾經(jīng)分別擔(dān)任土豆網(wǎng)COO及CFO、土豆網(wǎng)銷售副總裁的黎勇勁、鄧薇創(chuàng)立。

創(chuàng)立愛屋吉屋之前，團(tuán)隊(duì)剛剛賣掉了網(wǎng)約車平臺(tái)大黃蜂打車，“那8個(gè)月之間，從業(yè)生涯里非常難忘”。在一次采訪中，鄧薇表示第一次體會(huì)到移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)整個(gè)創(chuàng)業(yè)速度是傳統(tǒng)PC互聯(lián)網(wǎng)的4倍速度。盡管大黃蜂在與滴滴的競(jìng)爭(zhēng)中落敗，但他們決定把互聯(lián)網(wǎng)的打法應(yīng)用到房地產(chǎn)的賽道中。

那一年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新的拐點(diǎn)。地產(chǎn)市場(chǎng)從暴利時(shí)代向存量房時(shí)代邁進(jìn)，傳統(tǒng)中介生存艱難，房屋買賣當(dāng)中信息不對(duì)稱的問(wèn)題又遲遲無(wú)法解決。而移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)與O2O這些新概念沖擊著人們的線下生活。各地去庫(kù)存的頂層政策支持猶如房產(chǎn)中介行業(yè)的強(qiáng)心劑，無(wú)論誰(shuí)都相信，中國(guó)房地產(chǎn)買方市場(chǎng)時(shí)代來(lái)臨。

一時(shí)間，包括鏈家、我愛我家、安居客、兔博士、房天下、房多多、房產(chǎn)銷冠、吉屋網(wǎng)在內(nèi)，大批新老玩家紛紛借著O2O的大潮向移動(dòng)端布局。

愛屋吉屋則是其中最為激進(jìn)的。

與傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)不同，愛屋吉屋一進(jìn)入賽道，將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了二手房市場(chǎng)，并宣布要干掉中介與線下門店。

為什么有這樣龐大的野心？

現(xiàn)在回頭來(lái)看，當(dāng)時(shí)在愛屋吉屋的商業(yè)邏輯中，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)完全可以取代重模式運(yùn)營(yíng)的線下實(shí)體店，讓房源與客戶實(shí)現(xiàn)線下對(duì)接、交易。如此一來(lái)，實(shí)現(xiàn)高效匹配的同時(shí)，還降低了線下開店、運(yùn)營(yíng)以及傭金的成本。

而這一邏輯也不僅僅說(shuō)服了公司上下，在那個(gè)O2O大行其道的歲月，愛屋吉屋高舉高打的房產(chǎn)電商模式也被行業(yè)與資本所認(rèn)可。

回看愛屋吉屋的融資歷程，從A輪到E輪只花了一年零三個(gè)月，累積融資3.5億美元。背后的投資人，不乏淡馬錫、高瓴資本、GGV、晨興資本、高榕資本、順為資本等國(guó)內(nèi)外一線機(jī)構(gòu)。

在資本的扶持下，愛屋吉屋試圖燒錢換流量、規(guī)模，以培育用戶習(xí)慣。

據(jù)悉，由于拋棄了線下店，愛屋吉屋高薪招募了大批員工。此外，愛屋吉屋還做了大量的廣告投放；平臺(tái)二手房傭金降到了1%，而通過(guò)平臺(tái)租房傭金也可以減半。同時(shí)，平臺(tái)還提供視頻看房、1對(duì)1帶看等服務(wù)。

“以燒錢換取流量、用戶”這一思路在當(dāng)下電商遍地走的時(shí)代已經(jīng)十分常見，但在當(dāng)時(shí)，這種狠戾的打法，給原本就保守的房地產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了震撼。

事實(shí)上，不到半年，愛屋吉屋在上海市場(chǎng)就拿下了28%的市場(chǎng)份額排名第一，而北京市場(chǎng)達(dá)到了10%。

“革命”未果，明星企業(yè)急速隕落

而見證了愛屋吉屋以創(chuàng)紀(jì)錄的成長(zhǎng)速度，行業(yè)也開始躁動(dòng)。

鏈家在2015年2月推出了“丁丁租房”，宣布房客傭金全免，將鏈家所有租房業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至丁丁租房。而搜房網(wǎng)旗下的房天下，也壓低了傭金，以0.5%的傭金與愛屋吉屋搶奪客源。

為了應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，2015年春節(jié)，愛屋吉屋簽約了著名喜劇明星蔡明為代言人后，推高了廣告投放力度，遍布線上線下。在此前創(chuàng)業(yè)邦采訪中，鄧薇透露愛屋吉屋以遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平的薪資和提成聚攏了超過(guò)13000名經(jīng)紀(jì)人，月平均人力成本達(dá)到了一萬(wàn)。

同年5月開始，愛屋吉屋并開始向全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)軍。短期內(nèi)，先后進(jìn)入了廣州、深圳、天津、杭州、武漢、成都、南京、重慶等二手房交易的頭部城市。

整個(gè)2015年，愛屋吉屋的這場(chǎng)商業(yè)實(shí)驗(yàn)創(chuàng)造了令人咋舌的GMV。成立僅僅1年，其經(jīng)手的房產(chǎn)交易額為400億人民幣，成交量超過(guò)2萬(wàn)套。

鏈家達(dá)到這個(gè)數(shù)字用了十年，而愛屋吉屋一年就實(shí)現(xiàn)了。

然而，在交易低頻、非標(biāo)準(zhǔn)化、高客單價(jià)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，愛屋吉屋的暴力擴(kuò)張并沒有持續(xù)多久。

一方面，早期盲目擴(kuò)張、高薪招攬經(jīng)紀(jì)人的做法，也拖累了公司的財(cái)務(wù)狀況。雖然愛屋吉屋干掉了重運(yùn)營(yíng)的線下門店節(jié)約了不少物業(yè)成本，其花在線上與線下的投放、營(yíng)銷以及人力成本反而變成了無(wú)底洞。

2015年11月后，愛屋吉屋也再未獲得過(guò)融資。2016年廣告量大幅度縮減后，其市場(chǎng)占有率就有了明顯的下滑。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在2015年1到9月，愛屋吉屋以4.04%的市場(chǎng)份額位列上海中介市場(chǎng)第三位。而在2016年1-9月，愛屋吉屋在上海的市場(chǎng)份額下滑至1.73%，排名跌落至第八位。

另一方面，市場(chǎng)的大環(huán)境也有了新變化。

從2016年中下旬開始，國(guó)家相繼出臺(tái)了調(diào)控政策，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，開始有意識(shí)的遏制一二線城市和一二線周邊熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的趨勢(shì)。隨即，許多地方政府通過(guò)“限價(jià)、限售、限商、限簽”的方式在需求端調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

這對(duì)本就深陷虧損泥潭的愛屋吉屋而言，無(wú)異于雪上加霜。根據(jù)公開資料，2016年愛屋吉屋在北京、上海兩地的總成交量只有11978套，而截至2017年7月，愛屋吉屋在兩地的總成交量只有1400套。

諷刺的是，盡管期間愛屋吉屋嘗試過(guò)線下門店，并通過(guò)拓展金融與房地產(chǎn)上下游的業(yè)務(wù)自我救贖，但還是悄無(wú)聲息的走向了末路。

2月18日，愛屋吉屋的網(wǎng)站與APP已經(jīng)停止運(yùn)營(yíng)。據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，愛屋吉屋已于2019年1月底正式停止對(duì)外正常業(yè)務(wù)，進(jìn)入善后清算程序。而鈦媒體經(jīng)過(guò)多方了解，愛屋吉屋在位于上海安遠(yuǎn)路128號(hào)的平高國(guó)際廣場(chǎng)辦公地點(diǎn)早在2018年12月就人去樓空，并在不久前完成了法人的再度變更。

“眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了”。這句話形容愛屋吉屋的成長(zhǎng)再合適不過(guò)。

行業(yè)試錯(cuò)的犧牲品？

愛屋吉屋死了，一同破滅的還有房產(chǎn)電商的泡沫。

背靠中國(guó)平安集團(tuán)的“平安好房”與愛屋吉屋成了難兄難弟；被鏈家寄予厚望的丁丁租房，由于連續(xù)虧損早在2016年就宣布業(yè)務(wù)全面并回鏈家租房；由安居客原創(chuàng)始人梁偉平創(chuàng)立的安個(gè)家被迫停止運(yùn)營(yíng)；好屋中國(guó)由于虧損而與明牌珠寶對(duì)賭失??；“搜房網(wǎng)”在2014年改名為“房天下”轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)中介，最終兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)回到了房地產(chǎn)信息平臺(tái)模式........

據(jù)悉，在2015年愛屋吉屋巔峰期的時(shí)候，其低傭金模式改變了很多小中介的收費(fèi)模式，大家都在通過(guò)降低傭金在搶客戶，同時(shí)也加速了行業(yè)洗牌。而鏈家等傳統(tǒng)中介則以極低的成本收購(gòu)了大量的中介門店。

根據(jù)啟信寶提供的工商信息，目前全國(guó)范圍內(nèi)吊銷或注銷的房產(chǎn)電商企業(yè)有4000多家，其中2018年倒閉的就有1934家。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，

互聯(lián)網(wǎng)中介的倒閉，首先源于其過(guò)度信賴互聯(lián)網(wǎng)在其他領(lǐng)域成功的“補(bǔ)貼”模式，但沒有認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)交易低頻、非標(biāo)的特性；

其次，所謂互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新，實(shí)質(zhì)高薪高提成挖經(jīng)紀(jì)人、低傭金的套路，沒有對(duì)行業(yè)形成實(shí)質(zhì)性變革影響；

而經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不確定性則加速了其消亡的進(jìn)度。

對(duì)此，盧俊也認(rèn)為，愛屋吉屋之所以倒下，很大程度上由于創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)是互聯(lián)網(wǎng)出身，忽視了門店與線下的力量。

門店不僅僅對(duì)接客戶，更大程度上是對(duì)接房東和房源的，換句話來(lái)說(shuō)優(yōu)先獲得房源的都是線下門店，然后再?gòu)木€下門店轉(zhuǎn)到線上。換句話來(lái)說(shuō)，好的房源都提前在線下被消化掉了。

而鏈家網(wǎng)董事長(zhǎng)左暉也在多個(gè)場(chǎng)合抨擊去門店化的策略，“在北京，如果有門店的話運(yùn)營(yíng)成本攤到經(jīng)紀(jì)人身上，每個(gè)人是1 500元；如果不要門店，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人攤到的運(yùn)營(yíng)成本則是1000元，只少了500元而已。”

在房源不透明且非標(biāo)準(zhǔn)化、消費(fèi)頻低頻、受政策波動(dòng)影響的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)，房源才是真正的護(hù)城河。而愛屋吉屋們互聯(lián)網(wǎng)中介推崇“去門店化”，看似削減了門店租金、人員管理等的費(fèi)用，但為了獲取房源與客戶又不得不燒錢換市場(chǎng)。一旦補(bǔ)貼停止，就不得不面臨房源客源雙雙下滑的危險(xiǎn)。

除了對(duì)線下門店的價(jià)值缺乏準(zhǔn)確認(rèn)知，愛屋吉屋之所以倒掉，還因?yàn)闆]有認(rèn)清中國(guó)中介行業(yè)的現(xiàn)狀。

“目前行業(yè)最大的問(wèn)題是制度問(wèn)題，而這與互聯(lián)網(wǎng)無(wú)關(guān)。”我愛我家前副總裁胡景暉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的采訪時(shí)直言國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介的模式是居間模式，一手托兩家，這就相當(dāng)于原告和被告請(qǐng)了一個(gè)律師。買房想越低價(jià)越好，賣方想越高價(jià)越好，中介想越快成交越好。

也就是說(shuō)，與國(guó)外的房地產(chǎn)代理制不同，中國(guó)的中介是雙邊代理制，中介為了撮合成交往往會(huì)聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)的一方去打壓弱勢(shì)一方，而中國(guó)二手房交易的現(xiàn)實(shí)就是買房一方并沒有話語(yǔ)權(quán)。二手房交易原本應(yīng)該買賣雙方分別支付的傭金，由買方承擔(dān)。

顯然，在不能改變行業(yè)現(xiàn)狀的前提下，互聯(lián)網(wǎng)中介試圖用補(bǔ)貼降價(jià)手段，就想在低頻二手房市場(chǎng)燒出一個(gè)入口，是純粹的天方夜譚，也注定了愛屋吉屋們的失敗。

但我們也應(yīng)看到，在愛屋吉屋們所留下來(lái)的“遺產(chǎn)”并不僅僅是“燒錢”的打法，在新興互聯(lián)網(wǎng)思潮與傳統(tǒng)行業(yè)保守力量的對(duì)撞過(guò)程中，大數(shù)據(jù)、AI等科技卻在不斷的角力中更好地滲透到各個(gè)產(chǎn)業(yè)。這一反思，也應(yīng)當(dāng)延伸到更多的“互聯(lián)網(wǎng)+”中去。

【來(lái)源：鈦媒體          作者：高夢(mèng)陽(yáng)】